متى يحق للمشترى بالتقسيط التوقف عن سداد الأقساط؟
اذا كانت الشقه غير موجوده او لم تبني بعد او الملحقات الخاصه بها
كثيرا ما يتأخر البائع أو الشركة البائعة عن تسليم الوحدة المباعة في حين يلتزم المشترى بالأقساط في موعدها، وأن تأخر في السداد تقوم الشركة بتهديده بالشرط الجزائي، وهو الأمر الذي يؤدى إلى إقامة دعوى قضائية بين الطرفين، الطرف الأول نتيجة التأخر في التسليم بينما الطرف الثاني بسبب عد سداده الأقساط في موعدها، فتتسبب هذه الحالات في تكدس المحاكم بالقضايا، وذلك رغم أن التشريعات الوضعية اهتمت بوضع كثير من الأحكام المتعلقة بالتزام البائع بتسليم المبيع إلى المشترى، والتزام المشترى بتسليم الثمن إلى البائع.
متى يحق للمشترى بالتقسيط التوقف عن سداد الأقساط؟
دعوي حبس الاقساط لحين استلام الشقه مع التعويض
والتشريعات بينت أيضا متى يعتد بالتسليم من جانب الطرف الملزم به، ومتى يكون ذلك كافيا لاعتبار الطرف الأخر قابضا لحقه، ومتى يتم ذلك، وفى أي مكان، ومن يتحمل مصروفات التسليم والتسلم، وفى المقابل نجد أن التشريعات العربية قد اشترطت صراحة أن يكون الثمن الذي يدفعه المشترى في مقابل انتقال ملكية المبيع إليه من النقود، وهي بذلك تقصر تعريف البيع على البيع المطلق.
دعوي حبس الاقساط لحين استلام الشقه مع التعويض
متى يحق للمشترى بالتقسيط التوقف عن سداد الأقساط؟
متى يحق للمشتري بالتقسيط التوقف عن سداد الأقساط؟ وذلك في الوقت الذي يرغب فيه الكثير من المواطنين في شراء شقق بسعر مناسب، ولكن نظرا لارتفاع الأسعار يتجه البعض للحصول على الوحدة السكنية عن طريق التقسيط، من خلال دفع مقدم، بالإضافة إلى دفع أقساط شهرية، أو دفعات بأنظمة سداد مختلفة، ويتم بعدها استلام الوحدة في التاريخ المحدد – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض عبد المجيدجابر.
في البداية – القانون أعطى الحق للمشترى حبس قيمة الأقساط المستحقة وعدم سدادها إذا تأخرت الشركة أو البائع عن موعد التسليم المحدد فى العقد ولا توجد أى مسئولية قانونية على المشترى ولا يتم تطبيق الشرط الجزائي عليه لأن هناك التزامات متقابلة فى التعاقد وهى “دفع الثمن ويكون مقابل تنفيذ الاتفاق المبرم بالعقد”، ليس ذلك فقط بل من حق المشترى فى حالة التأخير فى تسليم الشقة فى موعدها أن يطلب هو تطبيق الشرط الجزائي أضافة لحقه فى التوقف عن سداد الأقساط المستحقة وإن خلا العقد من بند شرط جزائي فمن حقه طلب التعويض والذى تقوم المحكمة بتقديره – “.
المشرع أجاز حبس قيمة الأقساط في حالة وحيدة
فقد نصت المادة 161 من القانون المدني المصري على: “في العقود الملزمة للجانبين إذا كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء، جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما ألتزم به”، ومن الأصول التي يقوم عليها نظام العقود الملزمة للجانبين ارتباط تنفيذ الالتزامات المتقابلة فيها على وجه التبادل، فإذا استحق الوفاء بهذه الالتزامات فلا يجوز أن يجبر أحد المتعاقدين على تنفيذ ما التزم به قبل قيام المتعاقد الآخر بتنفيذ الالتزام المقابل –
وقد قرر المشرع قاعدة عامة تخول المدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه الحال، سواء كان هذا الالتزام تعاقدية، كالتزام البائع بتسليم المبيع وإلزام المشتري بالوفاء بالثمن، أو كان التزامه قانونية، كالالتزام برد غير المستحق عملاً بالمادة 185 من القانون المدني وكالتزام البائع برد الثمن والتزام المشتري برد المبيع فور صدور حكم نهائي بفسخ عقد البيع، وإجازت تلك القاعدة العامة لكل طرف أن يمتنع عن تنفيذ التزامه حتى يقوم الطرف الآخر بالتنفيذ، وذلك استنادا للحق في الحبس الذي نصت عليه المادة 246 من القانون المدني، باعتبار هذا الحق إحدى وسائل الضمان المقررة للمدين حتى يقوم الدائن بتنفيذ التزامه المقابل –
وضع 5 شروط لاستخدام هذا الحق
ومفاد ذلك، أن الحق في الحبس مقرر في كافة الالتزامات التبادلية، سواء كان مصدرها العقد أو كانت قد ترتبت على زوال العقد مما يوجب على كل متعاقد أن يرد ما كان قد تسلمه من المتعاقد الآخر إعمالاً للمادة 182 من القانون المدني التي توجب رد غير المستحق، وقد أورد المشرع تطبيقاً لتلك القاعدة العامة، حصره في العقود الملزمة للجانبين عندما تكون الالتزامات المتقابلة في تلك العقود مستحقة الوفاء، فأجاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به وهو ما تنص عليه المادة 161 من القانون المدني، ومن ثم ينحصر الدفع بعدم التنفيذ، عندما يطلب الدائن تنفيذ العقد لإخلال المدين بالتزاماته المترتبة عليه، بحيث إذا زال هذا العقد لأي سبب من أسباب الانحلال وترتب على ذلك نشوء التزام قانوني برد کل متعاقد ما كان قد تسلمه من المتعاقد الآخر، استنادا لقواعد رد غير المستحق.
ووسيلة الضمان في هذه الحالة تنحصر في الحق في الحبس وليس في الدفع بعدم التنفيذ، وباعتبارهما وسيلتين من وسائل الضمان، فإن تمسك المدين بإحداهما، رغم أنه كان يتعين عليه التمسك بالأخرى لا يسقط حقه فيها، ويتعين على المحكمة ومن تلقاء نفسها إعمال الوسيلة التي توافرت بشروطها، ولا تكون بذلك قد قضت بما لا يطلبه الخصوم، مثال ذلك أن يرجع البائع على المشتري لإلزامه برد المبيع بعد فسخ عقد البيع فيتمسك المشتري بالدفع بعدم التنفيذ حتى يرد البائع له الثمن، وحينئذ ترد المحكمة هذا الدفاع إلى الوسيلة التي كان يتعين على المشتري التمسك بها وهي الحق في الحبس .
شروط الدفع بعدم التنفيذ “استخدام حق الحبس”:
يجب للتمسك بالدفع بعدم تنفيذ المدين لالتزامه توافر الشروط التالية:
1 – أن يكون الالتزام محل الدفع ناشئاً عن عقد ملزم للجانبين
إذ يترتب على هذا العقد التزامات متقابلة تخول كل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به ومن ثم لا محل للدفع في العقود الملزمة لجانب واحد إذ لا يوجد التزام مقابل.
2 – أن يكون الالتزام محل الدفع مستحق الوفاء
إذ لا يجوز للدائن المطالبة بتنفيذ التزام مضاف لأجل لم يحل بعد، أو معلقاً على شرط واقف لم يتحقق، إذ يكفي المدين في هذه الحالات التمسك بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان.
3 – ألا يكون الدافع “طالب استخدام هذا الحق” هو البادئ بعدم التنفيذ
ذلك أنه في العقود الملزمة الجانبين قد تتراخى تنفيذ الالتزامات وتعاقب، مما يتعين معه أن يقوم المتعاقد الذي يحل میعاد تنفيذ التزامه، بتنفيذه على الفور دون تأخير، فإن لم يقم بالتنفيذ، وطالبه المتعاقد الآخر بذلك أو أقام ضده دعوى بفسخ العقد، امتنع عليه التمسك بالدفع بعدم التنفيذ استناداً إلى أن المتعاقد الآخر لم يقم بتنفيذ التزامه، طالما أن ميعاد تنفيذ التزام المتعاقد الآخر كان قد حل بعد میعاد تنفيذ التزام المتعاقد الذي تمسك بالدفع، إذ يعتبر هذا الأخير هو الذي أخل أولاً بتنفيذ التزامها يحول دونه والتمسك بالدفع.
4 – ألا يتضمن الدفع إساءة لاستعماله
ذلك لأن التمسك بالدفع بعدم التنفيذ هو استعمال للحق الذي يخول ذلك، والمقرر أن لصاحب الحق أن يستعمله في الحدود التي يقرها القانون، ويكون استعمال الحق غير مشروع إذا كانت المصلحة التي يرمي إلى تحقيقها قليلة الأهمية لا تتناسب مع ما يصيب الغير من ضرر بسببها.
5 – ألا يوجد اتفاق على الحرمان من الدفع
الدفع بعدم التنفيذ قاعدة مرتبطة بإرادة طرفي العقد، وبالتالي ليست متعلقة بالنظام العام، ومن ثم يجوز الاتفاق على مخالفتها، سواء بالنسبة للطرفين معاً أو بالنسبة لأحدهما فقط، باعتبار أن العقد شريعة المتعاقدين، وقد ينصرف هذا الاتفاق في عقد البيع إذا تضمن أن المشترى أسقط خياره واشترى ساقط الخيار.
أثر الدفع بعدم التنفيذ:
1-يترتب على الدفع بعدم التنفيذ أن يقف تنفيذ الالتزام ويقتصر أثر الدفع على الوقف، فلا يزول الالتزام كما في الفسخ، بل يبقى كما هو دون نقص في مقداره مثل ذلك أن يقف البائع تنفيذ التزامه بنقل الملكية حتى يدفع المشتري الثمن أو يقف مقاول أعمال البناء اللازمة لإقامة بناء تعهد بإقامته حتى يدفع رب العمل ما تعهد به.
2-غير أن هناك حالات لا يتصور فيها وقف تنفيذ الالتزام لأن طبيعته لا تقبل الوقف، ويتحقق ذلك في بعض صور الالتزام بالامتناع عن عمل كما إذا تعهد شخص بعدم البناء في مساحة معينة يمتلكها لقاء مبلغ من المال فإذا تأخر الطرف الأخر عن دفع هذا المقابل فليس أمام الطرف الأول إلا أن يبني في هذه المساحة ويكون هذا بمثابة فسخ للعقد.
3-ولكن ليس معنى ذلك أنه يجب على القاضي أن يرفض بالضرورة دعوى الدائن، وإنما يسوغ له أن يقضي للمدعي بحقه برغم تمسك المدعى عليه بعدم تنفيذ ما يجب اليه، بشرط أن يتضمن قضاؤه أداء الالتزامين المتقابلين معاً.
4-وتمسك المتعاقد بالدفع بعدم التنفيذ لا يمنعه أن يطلب فسخ العقد والعكس صحيح.
وإذا كان الالتزام بتسليم عين فإن الدفع بعدم التنفيذ يختلط بالحق في الحبس كما إذا امتنع البائع عن تسليم العين المبيعة حتى يستوفي الثمن وفي هذه الحالة يجب على الحابس أن يحافظ على الشيء وفقاً لأحكام رهن الحيازة وإذا كان الشيء يخشى عليه الهلاك أو التلف فللحابس أن يحصل على إذن من القضاء في بيعه وفقاً للأحكام المنصوص عليها في المادة 1119 مدنى وينتقل الحق في الحبس من الشيء إلى ثمنه وهذا ما تقضي به القواعد العامة في الحق في الحبس المنصوص عليها في المادة 247 مدنى.
متى يحق للمشتري بالتقسيط التوقف عن سداد الأقساط؟ ودور مؤسسة حورس للمحاماة والمستشار عبد المجيد جابر
تُعد عقود البيع بالتقسيط من أكثر المعاملات انتشارًا في مصر، سواء في شراء العقارات أو السيارات أو الأجهزة أو المشروعات الاستثمارية. ومع ذلك، قد يتعرض المشتري لظروف قانونية أو تعاقدية تجعله يتساءل: متى يحق للمشتري بالتقسيط التوقف عن سداد الأقساط؟
ويُعتبر هذا السؤال من أهم الأسئلة القانونية التي ترتبط بحقوق والتزامات الطرفين في عقد البيع، خاصة مع وجود حالات يجيز فيها القانون للمشتري الامتناع عن السداد لحين إزالة المخالفة أو تنفيذ الالتزامات المقابلة من البائع.
أولًا: ما هو البيع بالتقسيط؟
البيع بالتقسيط هو عقد يلتزم فيه البائع بنقل ملكية شيء معين إلى المشتري مقابل سداد الثمن على دفعات أو أقساط خلال فترة زمنية محددة.
ويشمل ذلك:
- بيع الشقق والعقارات
- بيع السيارات
- الأجهزة الكهربائية
- المشروعات الاستثمارية
- العقود التجارية المختلفة
ثانيًا: الأصل القانوني في سداد الأقساط
الأصل أن المشتري يلتزم بسداد الأقساط في المواعيد المحددة بالعقد، وأي تأخير قد يترتب عليه:
- غرامات تأخير
- فسخ العقد
- المطالبة القضائية بالمستحقات
- سحب الوحدة أو المبيع في بعض الحالات
لكن هناك استثناءات قانونية مهمة.
ثالثًا: متى يحق للمشتري التوقف عن سداد الأقساط؟
يحق للمشتري الامتناع عن سداد الأقساط في بعض الحالات القانونية، أهمها:
1. إخلال البائع بالتزاماته التعاقدية
إذا لم يلتزم البائع بتنفيذ ما تم الاتفاق عليه، مثل:
- التأخير في التسليم
- عدم تنفيذ المواصفات المتفق عليها
- وجود عيوب جوهرية بالمبيع
فيجوز للمشتري التمسك بالدفع بعدم التنفيذ.
2. وجود نزاع قانوني على المبيع
إذا ظهر أن العقار أو الشيء المبيع عليه نزاع قانوني أو مشاكل ملكية، يجوز للمشتري وقف السداد لحين حل النزاع.
3. عدم استخراج التراخيص أو المستندات الرسمية
في بعض عقود العقارات، إذا لم يقم البائع باستخراج التراخيص أو التسجيلات اللازمة، يحق للمشتري اتخاذ إجراءات قانونية ووقف السداد.
4. ثبوت الغش أو التدليس
إذا ثبت أن البائع أخفى معلومات جوهرية أو ارتكب غشًا في التعاقد، يجوز للمشتري طلب فسخ العقد ووقف الأقساط.
5. القوة القاهرة أو الظروف الاستثنائية
في بعض الحالات الاستثنائية قد تسمح المحكمة بإعادة تنظيم الالتزامات أو منح مهلة قانونية للسداد.
رابعًا: ما هو الدفع بعدم التنفيذ؟
الدفع بعدم التنفيذ هو حق قانوني يتيح لأحد طرفي العقد الامتناع عن تنفيذ التزامه إذا امتنع الطرف الآخر عن تنفيذ التزامه المقابل.
ويُعد من أهم الدفوع القانونية في عقود البيع بالتقسيط، خاصة في القضايا العقارية.
خامسًا: هل يحق للبائع فسخ العقد فور التوقف عن السداد؟
ليس دائمًا، لأن المحكمة تنظر إلى:
- سبب التوقف عن السداد
- مدى إخلال البائع بالعقد
- حسن نية المشتري
- وجود مخالفات تعاقدية
وفي بعض الحالات ترفض المحكمة طلب الفسخ إذا ثبت خطأ البائع.
سادسًا: أهمية الاستعانة بمحامٍ متخصص في قضايا التقسيط
قضايا البيع بالتقسيط تحتاج إلى:
- مراجعة دقيقة للعقد
- تحليل الالتزامات القانونية للطرفين
- تقديم دفوع قانونية قوية
- إثبات إخلال البائع بالتزاماته
- حماية المشتري من الفسخ أو الغرامات
لذلك فإن وجود محامٍ مدني متخصص يمثل عنصرًا أساسيًا في حماية الحقوق.
سابعًا: دور مؤسسة حورس للمحاماة في قضايا البيع بالتقسيط
تُعد مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية من المؤسسات القانونية المتخصصة في القضايا المدنية والعقارية، حيث تقدم خدمات قانونية متكاملة تشمل:
- منازعات البيع بالتقسيط
- قضايا فسخ العقود
- دعاوى التعويضات المدنية
- النزاعات العقارية
- مراجعة وصياغة العقود
- الترافع أمام المحاكم المدنية والاقتصادية
وتتميز المؤسسة بخبرة قوية في حماية حقوق المشترين والبائعين وتقديم حلول قانونية احترافية في النزاعات التعاقدية.
ثامنًا: دور المستشار عبد المجيد جابر في القضايا المدنية والعقارية
يُعد المستشار عبد المجيد جابر المحامي بالنقض من الأسماء القانونية البارزة في القضايا المدنية والعقارية، حيث يمتلك خبرة واسعة في:
- منازعات البيع بالتقسيط
- فسخ العقود والتعويضات
- القضايا العقارية المعقدة
- الطعون أمام محكمة النقض
- إعداد الدفوع القانونية الاحترافية
ويتميز بخبرة قانونية كبيرة في حماية حقوق العملاء وتحقيق أفضل النتائج القانونية أمام المحاكم.
تاسعًا: نصائح مهمة قبل التوقف عن سداد الأقساط
قبل اتخاذ قرار وقف السداد يجب:
- مراجعة العقد بدقة
- توثيق مخالفات البائع
- إرسال إنذار قانوني رسمي
- استشارة محامٍ متخصص
- عدم التصرف بشكل منفرد دون سند قانوني
خاتمة
يحق للمشتري بالتقسيط التوقف عن سداد الأقساط في حالات قانونية محددة، أهمها إخلال البائع بالتزاماته أو وجود نزاع قانوني أو غش في التعاقد. ولكن يجب أن يتم ذلك وفقًا للقانون وبعد استشارة محامٍ متخصص لتجنب أي مسؤولية قانونية.
وتُعد مؤسسة حورس للمحاماة، بقيادة المستشار عبد المجيد جابر المحامي بالنقض، من المؤسسات القانونية الرائدة في القضايا المدنية والعقارية وقضايا البيع بالتقسيط، حيث تقدم الدعم القانوني الكامل لحماية حقوق العملاء وتحقيق أفضل النتائج القضائية.
📞 للتواصل: 01020743999
📞 01129230200
