نصائح هامه عند شراء شقه او محل تجاري
نصائح هامة عند شراء شقة أو محل تجاري | أهم الإجراءات القانونية وأحكام النقض والنماذج العملية
نصائح هامه عند شراء شقه او محل تجاري
مؤسسة حورس للمحاماه 01129230200
لما تيجى تشترى شقة :
– حاول تروح الشقة مرتين، مرة الصبح ومرة بالليل.
– طول في المعاينة على قد ماتقدر وسيب الباب مفتوح.
(لو الشقة عليها مشاكل..العصفورة هتبلغ انها اتفتحت )
– مافيش بائع هيعرفك بعد ماياخد كل فلوسه.
– لازم تبقى جزء من قيمة الشقة، لو فيه اى حاجه ناقصة.
– الشقة اللى مافيش فيها عداد كهرباء .. ماتاخدهاش.
– التوكيل بالبيع لوحده مش كفاية..لازم عقد بيع.
– مش لازم خالص توقيع شهود على العقد.
– لازم تستلم الشقة فى نفس يوم دفع الفلوس.
#المهم_بقى :
☆ ماتشتريش من وكيل عن صاحب الشقة بتوكيل عام.
☆ صاحب الشقة يعملك توكيل خاص، حتى لو مسافر.
☆ لو البائع فوق ٦٥ سنه، ولاده يوقعوا شهود على العقد.
☆ لو هتشترى من ورثة، لازم كل الورثة يوقعوا على العقد.
☆ لازم التوقيع على كل صفحات العقد.
☆ لازم التوقيع يكون امامك، مافيش توقيع مسبق.
☆ اوعي تسيب اي فراغات فى نسختين العقد.
☆ ممنوع اي تعديل بخط الأيد فى العقد.
☆ الأفضل ان العقد كله يكون مكتوب كمبيوتر.
#لو_هتشترى_بالقسط : اوعي تمضى على إيصالات امانه، أكتب الاقساط فى العقد [ القيمة وميعاد القسط ].
#لااااااااازم : تشوف زوجة المالك حقك جداً .. احسن يكون مطلقها ومعاها قرار تمكين
#حقك_جداً : انك تدخل لجار واتنين فى العماره، وتسألهم عن الشقة المهم تديهم الأمان وفهمهم ان الكلام بينكم سر .. علشان يقولوا الصراحة.
نصائح هامة عند شراء شقة أو محل تجاري | أهم الإجراءات القانونية وأحكام النقض والنماذج العملية
يُعد شراء شقة أو محل تجاري من أهم التصرفات القانونية والمالية التي يقدم عليها الشخص، سواء كان الهدف هو السكن، أو الاستثمار، أو تأجير الوحدة، أو إنشاء نشاط تجاري. ولذلك فإن إتمام عملية الشراء لا ينبغي أن يعتمد فقط على معاينة العقار والاتفاق على السعر، وإنما يجب أن يسبقه فحص قانوني دقيق للمستندات والملكية والموقف العقاري.
فالخطأ في شراء شقة أو محل تجاري قد لا يظهر في البداية، وإنما قد تظهر آثاره بعد دفع كامل الثمن، عندما يكتشف المشتري وجود نزاع على الملكية، أو أن البائع لا يملك العقار، أو وجود ورثة آخرين، أو حقوق للغير، أو مخالفات، أو قيود تمنع التصرف، أو أن المستند الذي اطمأن إليه المشتري لا يكفي وحده لإثبات الملكية في مواجهة الغير.
ولهذا فإن فحص عقد الشقة أو المحل قبل التوقيع، ومراجعة سند ملكية البائع، والتأكد من إمكانية التسجيل، وفحص الموقف القانوني للعقار، كلها خطوات أساسية لحماية المشتري.
وفي هذا الدليل نتناول أهم نصائح شراء شقة، نصائح شراء محل تجاري، إجراءات شراء عقار، فحص عقد البيع، سند الملكية، التسجيل، صحة التوقيع، دعوى صحة ونفاذ، وأهم المبادئ القضائية المرتبطة ببيع العقارات.
أولًا: لا تدفع كامل ثمن الشقة أو المحل قبل فحص المستندات
من أكثر الأخطاء انتشارًا أن يشاهد المشتري الشقة أو المحل ويقتنع بالمكان والسعر، ثم يقوم بدفع مبلغ كبير من المال قبل مراجعة المستندات.
والصحيح أن المستندات تسبق دفع الثمن.
ويجب على المشتري طلب الاطلاع على أصل المستندات وليس مجرد صور منها، ثم مراجعة البيانات الواردة بها ومقارنتها بالعقار محل البيع.
ومن أهم المستندات التي ينبغي فحصها بحسب حالة العقار:
-
عقد ملكية البائع.
-
العقود السابقة المتصلة بسلسلة الملكية.
-
مستندات التسجيل إن كان العقار مسجلًا.
-
إعلام الوراثة إذا كان البائع قد آلت إليه الملكية بالميراث.
-
التوكيلات إن كان البيع يتم عن طريق وكيل.
-
مستندات تخصيص الوحدة إذا كانت من وحدات الجهات أو المشروعات التي تعتمد على التخصيص.
-
تراخيص البناء والمستندات الهندسية بحسب طبيعة العقار.
-
إيصالات المرافق والموقف الفعلي للوحدة.
-
المستندات الخاصة بالمحل والنشاط التجاري عند الحاجة.
ولا يكفي أن يقول البائع: “العقد سليم وأنا ضامن لك كل شيء”، لأن الحماية القانونية تبدأ من فحص المستندات قبل إتمام الصفقة.
ثانيًا: تأكد من شخصية البائع وصفته في بيع العقار
قبل شراء شقة أو محل تجاري يجب التأكد من أن الشخص الذي يوقع عقد البيع هو بالفعل صاحب الحق في التصرف.
ويجب مراجعة:
1. بطاقة الرقم القومي للبائع.
2. اسم البائع في سند الملكية.
3. بيانات العقار في سند الملكية ومقارنتها بالعقار على الطبيعة.
4. حدود ومساحة الوحدة.
5. رقم الوحدة أو المحل والدور والعنوان.
6. صفة البائع إذا كان يبيع بصفته وكيلًا أو وارثًا أو ممثلًا لشركة.
وإذا كان البائع يتصرف بموجب توكيل، فلا بد من فحص التوكيل نفسه والتأكد من سريانه، وأنه يتضمن السلطات اللازمة للبيع والتوقيع واتخاذ الإجراءات المرتبطة بالعقار.
ثالثًا: احذر من شراء عقار من غير مالكه الحقيقي
من أخطر المشكلات التي قد تواجه المشتري أن يتبين بعد إتمام البيع أن الشخص الذي باع العقار ليس هو المالك.
وقد يؤدي ذلك إلى نزاعات قضائية مع المالك الحقيقي أو ورثته أو أصحاب الحقوق المتعلقة بالعقار.
ولهذا يجب عدم الاكتفاء بمجرد وجود عقد مع البائع، وإنما يجب دراسة سلسلة الملكية وصولًا إلى المصدر الذي يستند إليه البائع.
وفي هذا السياق توجد مبادئ قضائية تاريخية منشورة في مكتبة محكمة النقض المصرية تتناول بيع ملك الغير وآثاره، وهو ما يؤكد أهمية التحقق من صفة البائع قبل إتمام الصفقة.
رابعًا: لا تعتبر صحة التوقيع دليلًا كاملًا على الملكية
من أكثر المفاهيم التي تحتاج إلى توضيح عند شراء شقة أو محل:
هل صحة التوقيع تثبت الملكية؟
الإجابة: لا ينبغي للمشتري أن يتعامل مع حكم صحة التوقيع باعتباره بديلًا عن التسجيل أو دليلًا نهائيًا على انتقال ملكية العقار إليه في مواجهة الكافة.
فدعوى صحة التوقيع تستهدف أساسًا صحة توقيع من صدر عنه المحرر، ولا تعني بذاتها الفصل في أصل الملكية أو صحة ونفاذ جميع التصرفات المتعلقة بالعقار.
لذلك يجب التمييز بين:
-
عقد البيع.
-
صحة التوقيع.
-
صحة ونفاذ عقد البيع.
-
تسجيل العقد أو الحكم.
-
انتقال الملكية في مواجهة الغير.
وهذه التفرقة من أهم النقاط التي يجب أن يعرفها أي شخص قبل شراء عقار.
خامسًا: أهمية التسجيل عند شراء شقة أو محل
التسجيل من أهم المسائل التي ينبغي بحثها قبل شراء العقار.
وقد نشرت المكتبة الرسمية لمحكمة النقض المصرية مبادئ قضائية تقرر أن ملكية العقار لا تنتقل للمشتري بمجرد العقد غير المسجل، وأن التسجيل يرتبط بأثر نقل الملكية العقارية. كما تناولت أحكام منشورة بالمكتبة الرسمية أثر تسجيل الأحكام المتعلقة بإثبات التعاقد ونقل الملكية.
ومن ثم فإن المشتري لا ينبغي أن يكتفي بالسؤال:
“هل يوجد عقد بيع؟”
بل يجب أن يسأل أيضًا:
“هل يمكن تسجيل هذا العقد؟ وما موقف العقار من التسجيل؟”
وهذا السؤال قد يكشف مشكلات قانونية مهمة قبل دفع الثمن.
سادسًا: افحص إمكانية تسجيل الشقة أو المحل قبل الشراء
إذا كان الهدف من الشراء هو الحصول على ملكية مستقرة وقابلة للتعامل، فيجب بحث إمكانية التسجيل.
ويتم ذلك من خلال دراسة:
-
سند ملكية البائع.
-
تسلسل الملكية.
-
بيانات العقار.
-
موقف العقار من التسجيل.
-
حدود ومساحة العقار.
-
وجود حقوق عينية أو قيود.
-
أي نزاعات أو دعاوى متعلقة بالعقار.
-
مدى تطابق الواقع مع المستندات.
وفي بعض الحالات قد تكون هناك عقبات تجعل التسجيل أكثر تعقيدًا، ولذلك فإن الاستشارة القانونية قبل توقيع العقد قد توفر على المشتري سنوات من النزاع.
سابعًا: تأكد من عدم وجود نزاع قضائي على الشقة أو المحل
من أهم نصائح شراء شقة أو محل تجاري البحث عن وجود نزاعات مرتبطة بالعقار.
فقد يكون العقار محل:
-
دعوى ملكية.
-
دعوى صحة ونفاذ.
-
دعوى بطلان عقد.
-
نزاع بين الورثة.
-
نزاع بين الشركاء.
-
حجز.
-
رهن.
-
حقوق للغير.
-
نزاع بشأن الحدود أو المساحة.
-
نزاع متعلق بالوضع القانوني للعقار.
ولا ينبغي للمشتري أن يعتمد فقط على كلام البائع في هذا الشأن.
ثامنًا: راجع موقف العقار من الرهن والحجز وحقوق الغير
قد تكون الشقة أو المحل مملوكًا للبائع، ولكن توجد عليه حقوق للغير.
ومن أمثلة ذلك:
-
رهن.
-
حجز.
-
حق انتفاع.
-
حقوق ارتفاق.
-
نزاع قضائي.
-
حقوق مترتبة على ملكية مشتركة.
-
حقوق للورثة أو الشركاء.
لذلك يجب فحص المستندات والسجلات والإجراءات القانونية المناسبة بحسب طبيعة العقار.
تاسعًا: لا تشترِ محلًا تجاريًا قبل فحص موقف النشاط
شراء محل تجاري يختلف عن شراء شقة للسكن.
فالمشتري يجب ألا يسأل فقط عن الملكية، وإنما أيضًا عن إمكانية ممارسة النشاط الذي يريده في المحل.
فقد يشتري شخص محلًا بسعر مرتفع معتقدًا أنه يستطيع تشغيل نشاط معين، ثم يكتشف وجود قيود أو اشتراطات أو مشكلات تتعلق بالترخيص أو طبيعة المكان.
لذلك ينبغي قبل الشراء بحث:
-
طبيعة النشاط.
-
موقف الترخيص.
-
الاشتراطات المتعلقة بالنشاط.
-
موقف المحل من الحي أو الجهة المختصة بحسب الحالة.
-
مدى ملاءمة المكان للنشاط.
-
أي مخالفات قائمة.
-
الالتزامات الخاصة بالمرافق.
-
وجود مستأجر أو شاغل للمحل.
عاشرًا: افحص مساحة الشقة أو المحل على الطبيعة
يجب ألا تعتمد على المساحة المكتوبة في الإعلان فقط.
فمن المهم مقارنة:
المساحة في العقد + المساحة في المستندات + المساحة على الطبيعة.
كما يجب مراجعة:
-
عدد الغرف.
-
الحدود.
-
المداخل.
-
الأجزاء المشتركة.
-
الجراج إن كان جزءًا من البيع.
-
المخزن.
-
السطح إن كان هناك حق متعلق به.
-
حصة الأرض إن كانت مثبتة ضمن المستندات.
ولا تترك أي جزء من المبيع غامضًا.
الحادي عشر: اكتب بيانات العقار بالتفصيل في عقد البيع
يجب أن يكون محل البيع محددًا بصورة تمنع النزاع.
ومن الأفضل أن يتضمن العقد:
-
عنوان العقار كاملًا.
-
رقم الوحدة.
-
الدور.
-
المساحة.
-
الحدود الأربعة.
-
وصفًا واضحًا للمبيع.
-
رقم المحل بالنسبة للمحل التجاري.
-
الحصة في الأرض إذا كانت من عناصر التصرف.
-
الملحقات.
-
الجراج أو المخزن إذا كان داخل نطاق البيع.
-
الثمن.
-
طريقة السداد.
-
موعد التسليم.
-
التزامات الطرفين.
-
موقف التسجيل.
-
الشرط الجزائي عند الاتفاق عليه.
-
كيفية التعامل مع ظهور حقوق للغير.
الثاني عشر: انتبه لطريقة دفع الثمن
من الأخطاء الخطيرة دفع كامل الثمن قبل استكمال الإجراءات المتفق عليها.
ومن الأفضل تنظيم الدفع على مراحل مرتبطة بالتزامات واضحة، بحسب ظروف الصفقة، مثل:
دفعة عند توقيع العقد.
دفعة عند تسليم المستندات.
دفعة عند إتمام إجراء قانوني محدد.
الرصيد عند التسليم أو استكمال الإجراءات المتفق عليها.
والأهم أن يثبت كل مبلغ يتم دفعه بمستند واضح.
الثالث عشر: احصل على مخالصة واضحة عند سداد الثمن
إذا دفع المشتري جزءًا من الثمن أو كامل الثمن، فيجب إثبات ذلك.
ويجب أن تتضمن المخالصة – بحسب الحالة –:
-
اسم البائع.
-
اسم المشتري.
-
وصف العقار.
-
قيمة المبلغ.
-
تاريخ السداد.
-
سبب السداد.
-
المبلغ المتبقي إن وجد.
-
توقيع الطرفين.
ولا ينبغي الاعتماد على إيصال غامض لا يحدد سبب الدفع.
الرابع عشر: احذر من الشراء من ورثة دون فحص إعلام الوراثة
إذا كان العقار مملوكًا لشخص توفي، فلا يكفي أن يتقدم أحد الأبناء ويقول إنه “الابن الوحيد” أو أن بقية الورثة موافقون.
يجب مراجعة إعلام الوراثة والتأكد من أسماء جميع الورثة وصفاتهم.
كما يجب التأكد من أن من يوقع على البيع يملك بالفعل الحق في التصرف في نصيبه، وأن جميع أصحاب الحقوق قد تم التعامل معهم قانونًا وفق طبيعة التصرف.
الخامس عشر: إذا كان العقار مملوكًا لشركة فافحص صفة من يبيع
عند شراء محل أو وحدة مملوكة لشركة، يجب التأكد من:
-
اسم الشركة.
-
مستندات تأسيسها.
-
صفة من يمثلها.
-
سلطته في البيع.
-
قرارات الشركة المطلوبة بحسب الحالة.
-
مستند ملكية العقار.
-
وجود قيود على التصرف.
ولا يكفي أن يكون الشخص “مديرًا” أو “مسؤولًا” دون التحقق من سلطاته القانونية في إبرام التصرف.
أحكام ومبادئ قضائية مهمة بشأن شراء العقارات
1. أثر التسجيل في نقل ملكية العقار
من المبادئ المنشورة رسميًا في مكتبة محكمة النقض أن العقد غير المسجل لا ينقل ملكية العقار للمشتري، وأن المشتري تظل له الحقوق الشخصية الناشئة عن العقد في مواجهة البائع، إلى أن يتم التسجيل وفقًا للقواعد القانونية.
وهذا المبدأ بالغ الأهمية لكل من يفكر في شراء شقة أو محل.
2. تسجيل الحكم في بعض منازعات البيع العقاري
ورد في مبادئ منشورة بالمكتبة الرسمية أن المشتري، في حالة امتناع البائع عن استكمال إجراءات العقد النهائي، قد يلجأ إلى القضاء لإثبات التعاقد، وأن تسجيل الحكم في الحالات التي ينطبق عليها القانون يرتبط بأثر نقل الملكية.
وهذا يوضح أهمية التفرقة بين مجرد امتلاك ورقة بيع وبين استكمال الإجراءات القانونية اللازمة للوصول إلى مركز قانوني مستقر.
3. تسجيل الحكم المتعلق بصحة التوقيع
تضمنت أحكام منشورة بالمكتبة الرسمية لمحكمة النقض مبدأ يتعلق بتسجيل الحكم الشامل لصورة عقد البيع عندما يكون العقد مستكملًا لأركان البيع القانونية، وأثر ذلك في نقل الملكية.
ومن هنا تظهر أهمية دراسة كل حالة وفق مستنداتها بدلًا من الاعتقاد أن مجرد الحصول على حكم بصحة التوقيع يحسم كل مسائل الملكية.
نموذج عملي لفحص شقة قبل شرائها
الحالة
يرغب “أحمد” في شراء شقة بمبلغ مليوني جنيه، وقدم له البائع عقدًا عرفيًا سابقًا، وأخبره أن الشقة “مسجلة”.
التصرف الصحيح
قبل دفع كامل الثمن يجب:
-
الاطلاع على أصل سند الملكية.
-
مراجعة بيانات الوحدة.
-
التأكد من اسم المالك.
-
فحص سلسلة الملكية.
-
التحقق من التسجيل إن كان البائع يدعي التسجيل.
-
مراجعة الموقف القانوني للعقار.
-
التأكد من عدم وجود نزاع معروف.
-
مطابقة المساحة والحدود.
-
مراجعة المرافق والمخالفات بحسب الحالة.
-
صياغة عقد البيع بصورة دقيقة.
-
تنظيم طريقة سداد الثمن.
-
تحديد التزامات البائع المتعلقة بالتسجيل والتسليم.
-
توثيق كل دفعة مالية.
-
عدم تسليم كامل الثمن قبل التأكد من المستندات والإجراءات المتفق عليها.
نموذج عملي لشراء محل تجاري
إذا أراد مستثمر شراء محل تجاري لتشغيل مطعم، فلا يكفي أن يتأكد من ملكية البائع للمحل.
بل يجب أن يبحث أيضًا في:
-
صلاحية المكان للنشاط.
-
موقف الترخيص.
-
الاشتراطات الخاصة بالنشاط.
-
المخالفات.
-
المرافق.
-
أي حقوق للغير.
-
وجود مستأجر أو شاغل.
-
إمكانية نقل أو استخراج التراخيص بحسب الحالة.
فقد تكون الملكية صحيحة، بينما تكون هناك مشكلة مستقلة تتعلق بالنشاط الذي يريد المشتري ممارسته.
نموذج بند مهم في عقد البيع
يمكن – بعد مراجعته وتعديله بما يناسب الواقعة – صياغة بند من هذا النوع:
“يقر الطرف الأول البائع بأنه صاحب الحق في التصرف في العين محل البيع، وأنه لم يسبق له التصرف فيها للغير، كما يقر بخلوها من الحقوق العينية أو القيود التي تحول دون التصرف فيها، ويلتزم بتقديم المستندات اللازمة لإتمام الإجراءات القانونية المتفق عليها، ويتحمل المسؤولية القانونية عن صحة ما قرره بهذا الشأن، وذلك كله في حدود ما يثبته الواقع والمستندات والقانون.”
مهم: هذا نموذج إرشادي وليس بديلًا عن مراجعة العقد كاملًا قبل التوقيع، لأن الصياغة المناسبة تختلف بحسب سند الملكية وطبيعة العقار.
أسئلة شائعة عن شراء شقة أو محل تجاري
هل عقد البيع الابتدائي يكفي لشراء الشقة؟
عقد البيع قد ينشئ التزامات وحقوقًا بين أطرافه، لكن في العقارات يجب بحث أثر التسجيل ومتطلبات انتقال الملكية، ولا ينبغي للمشتري أن يعتبر العقد الابتدائي وحده بديلًا عن الإجراءات القانونية الخاصة بنقل الملكية.
هل صحة التوقيع تثبت أن البائع مالك؟
لا. صحة التوقيع تتعلق بصحة توقيع صاحب التوقيع على المحرر، ولا ينبغي اعتبارها وحدها حسمًا لأصل الملكية.
هل يمكن شراء شقة بعقد عرفي؟
قد توجد معاملات بيع بعقود عرفية، لكن السؤال القانوني الأهم هو ما آثار هذا العقد، وهل يمكن تسجيله، وما موقف الملكية والحقوق السابقة والقيود؟
ولهذا يجب فحص المستندات قبل دفع الثمن.
ماذا أفعل إذا رفض البائع الذهاب للتسجيل؟
تختلف الإجراءات بحسب حالة العقد والمستندات، وقد يكون الطريق القضائي مناسبًا في بعض الحالات، ومنها دعاوى تتعلق بإثبات التعاقد أو صحة ونفاذ العقد بحسب الظروف القانونية للواقعة.
ولا يجوز تحديد الإجراء المناسب دون فحص العقد وسند الملكية.
هل شراء محل تجاري يحتاج إلى فحص مختلف عن الشقة؟
نعم، لأن المحل يرتبط بالإضافة إلى الملكية بمسألة النشاط التجاري والترخيص والاشتراطات والمخالفات، ولذلك يجب فحص الجانب العقاري والجانب الإداري والتنظيمي معًا.
هل أشتري شقة من أحد الورثة؟
يمكن أن تكون هناك معاملات صحيحة مع الورثة وفقًا للظروف القانونية، ولكن يجب أولًا فحص إعلام الوراثة، وتحديد أصحاب الحقوق، وسند ملكية المورث، ونصيب كل وارث، ومدى سلطة من يوقع على التصرف.
ماذا لو اكتشفت بعد الشراء أن العقار عليه نزاع؟
يجب فحص العقد والمستندات وطبيعة النزاع وتاريخ التصرف والمراكز القانونية للأطراف لتحديد الإجراءات المناسبة، وقد تكون هناك دعاوى أو دفوع أو مطالبات تختلف من حالة إلى أخرى.
قائمة مراجعة قبل شراء شقة أو محل
قبل التوقيع، اسأل نفسك:
☑ هل تأكدت من هوية البائع؟
☑ هل تأكدت من صفته وحقه في البيع؟
☑ هل اطلعت على أصل سند الملكية؟
☑ هل راجعت تسلسل الملكية؟
☑ هل فحصت موقف التسجيل؟
☑ هل تحققت من عدم وجود حقوق للغير بحسب المستندات والإجراءات المتاحة؟
☑ هل راجعت بيانات العقار ومساحته وحدوده؟
☑ هل عاينت الوحدة على الطبيعة؟
☑ هل تحققت من المرافق والمخالفات بحسب الحالة؟
☑ إذا كان محلًا، هل تحققت من موقف النشاط والترخيص؟
☑ هل العقد يحدد العقار والثمن وطريقة السداد والتسليم؟
☑ هل توجد ضمانات واضحة في حالة ظهور مشكلة قانونية؟
☑ هل تم إثبات المبالغ التي دفعتها؟
☑ هل راجع محامٍ متخصص عقد البيع والمستندات قبل التوقيع؟
إذا كانت الإجابة عن بعض هذه الأسئلة لا، فمن الأفضل عدم التسرع في دفع كامل الثمن قبل استكمال الفحص القانوني.
لماذا تحتاج إلى محامٍ قبل شراء شقة أو محل؟
الاستعانة بمحامٍ قبل شراء العقار لا تعني مجرد مراجعة صياغة العقد، وإنما قد تشمل:
-
فحص سند الملكية.
-
تحليل سلسلة التصرفات.
-
مراجعة بيانات العقار.
-
دراسة المخاطر القانونية.
-
مراجعة موقف التسجيل.
-
اكتشاف البنود الخطرة في العقد.
-
صياغة الضمانات.
-
مراجعة طريقة دفع الثمن.
-
تحديد التزامات البائع.
-
اتخاذ الإجراءات القانونية المناسبة عند ظهور مشكلة.
والأهم أن المراجعة القانونية تكون قبل دفع الأموال وليس بعد ظهور النزاع.
دور مؤسسة حورس للمحاماة في مراجعة عقود شراء العقارات
تقدم مؤسسة حورس للمحاماة خدمات قانونية مرتبطة بالمعاملات العقارية، ومنها مراجعة وصياغة عقود بيع وشراء الشقق والمحلات، وفحص المستندات، ودراسة المشكلات المتعلقة بالملكية والتسجيل والنزاعات العقارية، بحسب طبيعة كل حالة.
ويأتي ذلك ضمن الخدمات القانونية التي يقدمها المستشار عبد المجيد جابر المحامي بالنقض وفريق العمل بالمؤسسة، مع أهمية فحص المستندات الأصلية قبل إبداء الرأي القانوني النهائي.
ويمكن التواصل مع المؤسسة عبر الموقع الرسمي: مؤسسة حورس للمحاماة
كما يمكن لمن يحتاج إلى استشارة قانونية متخصصة الاستفادة من خدمات Avocato Online.
الخلاصة
شراء شقة أو محل تجاري ليس مجرد اتفاق على السعر والمساحة، وإنما هو تصرف قانوني يحتاج إلى فحص دقيق قبل دفع الأموال.
وأهم قاعدة يجب أن يتذكرها المشتري هي:
لا تشترِ العقار بناءً على كلام البائع أو الإعلان فقط، ولا تعتبر صحة التوقيع وحدها دليلًا نهائيًا على الملكية، ولا تدفع كامل الثمن قبل فحص سند الملكية والموقف القانوني وإمكانية التسجيل.
كما يجب أن يكون عقد البيع واضحًا في تحديد العقار والثمن وطريقة السداد والتسليم والتزامات الطرفين، مع مراجعة المستندات بمعرفة محامٍ قبل التوقيع.
فالوقاية القانونية قبل شراء العقار غالبًا أسهل وأقل تكلفة من محاولة معالجة نزاع بعد دفع كامل الثمن.
نصائح هامه عند شراء شقه او محل تجاري
#ضرورى_جداً يكون معاك محامى ثقة، بلاش تستخسر وتوفر اتعاب المحامى .. وجود المحامى هيأمنك ويمنع عنك بلاوى كتير، دور المحامى مهم علشان يتأكد من صحة مستندات الملكية ويتأكد ان الشقة مش عليها اي مشاكل.
أهم إجراءات ما قبل شراء الشقة والتأكد من قانونية العقار
يجب معاينة الشقة جيدا والتأكد من مساحتها بنفسك ومراجعة الرسم ومطابقته بما تم تنفيذه على الواقع ، كما يمكنك التأكد من عدم وجود مشاكل في تراخيص المباني من حيث صدورها من الجهة المختصة، وعدد الأدوار المرخص بها، لتتأكد من وجود الشقة المراد شراؤها ضمن الأدوار المرخص بها، حتى لا تتعرض لإزالة الدور المقامة به الشقة من الجهة المختصة ، حيث يمكنك التأكد من صاحب العقار وايضا من خلال الحي التابع له العقار.
كذلك يمكنك الاستعلام في الحي عن الخدمات الموصلة بالعقار، إن لم تكن قد تم توصيلها مثل الكهرباء، فقد يكون هناك مشكلة فى إدخال الكهرباء لتلك المنطقة أو الدور الكائن به الشقة.
كذلك الاستعلام عن باقي الخدمات الموجود بالشقة عن طريق الإيصالات السابق إستلامها ، كما يمكنك طلب صور منها مثل (شركات الكهرباء والمياه والغاز والسنترال)، والتأكد من أن صاحب الوحدة بالفعل متعاقد على تلك الخدمات، وأنه يسدد قيمتها حتى آخر موعد لشراء الوحدة.
أهم بيانات عقد بيع الشقة التي يجب مراجعتها قبل امضاء العقد
1) اسم المشتري والبائع كاملا – رقم البطاقة (ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر) – عنوان محل الإقامة كاملا.
2) بيان تفصيلي بالمبيع (سواء شقة – أرض فضاء – محل – عقار كامل) وبيان مساحته بالتحديد (العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز أو زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد أعلى من نسبة 10%).
3) بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الأرض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية.
4) بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح.
5) بيان بشرح وافٍ عن كيفية تملك البائع للعقار او الشقة المبيعة وذكر كافة العقود المتسلسلة حتى الوصول إلى رقم العقد المسجل القديم للعقار (وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته) إضافة إلى ذلك يجب أن يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع (وفي حاله شراء شقة أو محل من مالك عمارة أو برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث إن المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول على صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع على كل ورقة من الصور بأنها صورة طبق من العقد).
6) ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات.
7) يجب وجود بند صريح بأن المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسؤولية في حاله ظهور أي عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا أو قانونيا. هذا إضافة إلى باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدولة على العقار من ضرائب أو مياه أو كهرباء سابقة على تاريخ عقد البيع.
التأكد من أن شراء العقار تم بمستند ملكية صحيح
حيث ان مستندات الملكية تعتبر المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها فمن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات وهو ما يؤدي إلى أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار، وربما يتعرض آخرون للوقوع ضحايا عمليات نصب، نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات، أو اكتشافهم أن العقد الذي تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.
ما هي أنواع عقود شراء الشقة ؟
1) عقد البيع المسجل بالشهر العقاري، وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجودا تحت يد البائع، ويكون أصل العقد موجودا بالشهر العقاري، بحيث إذا فقد في أي وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه، ويكون هذا العقد محتويا على رقم شهر وتاريخه، ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى، وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري، وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد ، حيث يعتبر عقد البيع المسجل “العقد الأخضر” أفضل سندات الملكية ويحتوى على رقم شهر وتاريخ للشهر، ويمكن استخراجه من مأمورية الشهر العقارى المشهر بها بمعرفة أى شخص، حتى إن لم يكن طرفاً فيه، وذلك بموجب رسم.
2) عقد البيع الابتدائي لشراء الشقة وهو يكون محررا بين طرفين: بائع ومشترٍ، وله ثلاثة أشكال: – إما أن يكون حاصل على حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشتري ، حيث ان عقد البيع غير المسجل، وهو العقد الابتدائى الموقع بين أطرافه ومختوم بخاتم النسر وموضح بـ” عبارة” نظر فى الدعوى رقم كذا، وهذا يعنى أنه قد تم أخذ حكم بصحة توقيع البائع على هذا العقد، ولابد من وجود حكم مختوم يتضمن هذا النص، حكمت المحكمة بصحة توقيع المدعى عليه على عقد البيع المؤرخ كذا… وهذا لا يعنى أن الوحدة محل العقد مسجلة، وهذا الختم ليس سندا على تسجيل الوحدة، وإنما هو المنتشر بين الكافة، نظرا لتكلفته القليلة.
– أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه، وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه، حتى نصل إلى أقرب عقد مسجل للعقار، مع التأكد من صحة تلك العقود.
– الشكل الأخير، وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل على أي أحكام، وتكمن هنا خطورة هذا العقد، لأن أي شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها، مدعيا أنه عقد صحيح، وفي حالة وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته.
مع العلم أنه يوجد عقود شبيهة للعقد المسجل، لكنها ليست كذلك، وتكون مجرد عقود خضراء، وللتأكد فإن العقد المسجل يكون
1) مكتوب على الهامش الأيسر بالعقد بشكل عرضي (ليس لهذا العقد قيمة حتى بين طرفيه إلا إذا تم إشهاره)
2) على الهامش الأيمن، يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ، إذا وجد هذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناه أن العقد لم يشهر وليست له قيمة.
3) يجب أن يحتوي العقد على البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار، ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل.
4) يؤشر على العقد برقم مشروع وتاريخه وساعته ويكون مختوما أيضا.
5) يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقارى بأن البائع والمشتري قاما بالتوقيع أمامه.
لابد من الحصول على صورة من جميع التراخيص والعقود.
الذهاب إلى مكتب الشهر العقاري لتحرير توكيل من البائع
وأخيراً بعد توقيع العقود يتم الاتفاق على الذهاب الى مكتب الشهر العقارى لتحرير التوكيل من البائع طبقا لما أوضحنا سلفا، وهذا التوكيل يغنى المشترى مستقبلا عن اللجوء إلى البائع حال قيامه بتسجيل الوحدة أو تعامله مع أى جهة حكومية مثل شركة الكهرباء او المياه او الغاز او التليفون وذلك لنقل العدادات باسم المالك الجديد اذ يتم باستخدام التوكيل المحرر في الشهر العقاري توفيرا للوقت .
المستندات المطلوبة في الشهر العقاري عند شراء شقة جديدة
اما عن المستندات المطلوبة عند الذهالب للشهر العقاري اذ يتقدم أحد الطرفين البائع أو المشترى بطلب تسجيل شهر عقارى وذلك بمأمورية الشهر العقارى الكائن بها العقار ومعه المستندات المطلوبة التالية :-
- عقد سند الملكية.
- عقد البيع الابتدائى بين الطرفين.
- شهادة مكلفة عقارية من الضرائب العقارية اذا كان العقار قديم.
