يعتبر الاستثمار العقاري أفضل مجالات الاستثمار وأضمنها، فالاستثمار في مجال العقارات ليس محصوراً على فئة معينة من المستثمرين ولا يتطلب شروطاً خاصة أو ملائة مالية محدده، بل يعتبر من أفضل طرق الربح التي تدر دخلاً ثابتاً ومضموناً.
ومما لا شك فيه أن الظروف الحالية التي تواجه الاقتصاد الوطني قد زادت من مقدرة وكفاءة القطاع العقاري كوسيلة أمنة ومضمونة للاستثمار، وبالإشارة الى عدم الاستقرار الذي تشهده السوق المصرية في الآونة الأخيرة، فقد اتجه الكثير من المستثمرين إلى مجال العقارات والذي تضمن للمستثمر دخلاً ثابتاً بشكل آمن من المخاطر وتقلبات السوق.
ونظراً للآثار المترتبة على المتغيرات الاقتصادية المختلفة ومنها ارتفاع معدل التضخم، قامت الدولة المصرية بتنظيم القواعد المنظمة لنشاط التمويل العقاري لضمان تقديم دوره الهام في مساعدة الأفراد والمؤسسات على تلبية احتياجاتهم التمويلية، حيث تستهدف الدولة إتاحة التمويل للفئات متوسطة الدخل في إطار خطة الدولة للشمول المالي.
كما قامت جمهورية مصر العربية بتنظيم وتبني برامج متميزة للتمويل العقاري لمواجهة التحديات التي تواجه نشاط التمويل العقاري عبر تقديم الحلول التي تتناسب مع المتغيرات الاقتصادية والمالية وتوفير التمويل اللازم لراغبي الشراء وتمكينهم من البدء في الاستثمار في هذا القطاع.
والجدير بالذكر أن التمويل العقاري الممنوح من المؤسسات المالية قد بلغ قيمته 4.2 مليار جنيه خلال الربع الثالث من عام 2022 وذلك بنسبة نمو بلغت 71.5% مقارنة بذات الفترة من العام 2021.
نظره عامة التمويل العقاري وأنواعه
التمويل العقاري هو عملية تمويل الأفراد – أشخاص طبيعية أو اعتبارية – للاستثمار في اقتناء العقارات السكنية والإدارية والخدمية والتجارية وذلك بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهناً رسميا أو غير ذلك من الضمانات التي يقبلها الممول طبقا للقواعد القانونية المنظمة، ويكون ذلك من خلال التمويل لشراء العقار أو بناء أو ترميم أو تحسين العقار.
وتتم عملية منح التمويل العقاري للمشترى من خلال عقد ثلاثي بين الممول والمشترى والبائع، إذ في حالة التمويل عن طريق الشراء يكون أطرافه الثلاثة الممول أو المؤسسة المالية والمشترى والبائع أما في حالة البناء او الترميم او التحسين يكون أطرافه الثلاثة الممول والمشترى والمقاول.
وبعد تعديل القانون أصبح هناك نماذج أخرى لاتفاقيات التمويل الثنائية مثل التمويل بنظام الإجارة المنتهية بالتملك، التمويل بنظام المرابحة، التمويل بنظام المشاركة.
وتتعدد أشكال وأنواع التمويل العقاري حيث يمكن تمويل شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين الوحدات (السكنية، الإدارية، التجارية) من خلال عملية التمويل العقاري كما يمكن التمويل من خلال المنتجات التمويلية المستحدثة الآتية:
- التمويل بنظام الإجارة المنتهية بالتملك.
- التمويل بنظام المرابحة.
- التمويل بنظام المشاركة.
- تمويل حق الانتفاع.
الإطار التشريعي والجهة التنظيمية والرقابية
القانون المنظم هو قانون التمويل العقاري رقم (148) لسنة 2001 والمُعدل بالقانون رقم (55) لسنة 2014 ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة تنفيذا لهما، وكذلك قانون رقم (10) لسنة 2009 بالإضافة الى التشريعات والقوانين الأخرى.
وتعد الهيئة العامة للرقابة المالية بمثابة الجهة الرقابية والتنظيمية التي تتولى الإشراف والرقابة على السوق وتلقى ومراجعة شكاوى المتعاملين فيه.
شروط التمويل العقاري وأحكامه
الأصل في التمويل العقاري أن يكون العقار محل التمويل مسجلا باسم البائع وبعد إجراء تعديلات قانون التمويل العقاري أجاز المُشرع للممول في قبول ضمانات أخرى لعملية التمويل العقاري حال أن يكون العقار غير مسجل، كأصول عقارية أخرى أو كفالة شخصية من غير المشترى أو أوراقا ماليه مقيده بالبورصة وللممول أن يشترط على المستثمر تسجيل العقار محل التمويل باسمه وقيد حق الامتياز عليه أو رهنه رسميا لصالح الممول.
وفي حالة كون العقار محل التمويل على ارض مخصصة من الدولة أو أحد الأشخاص الاعتبارية العامة يكون للممول قبول رهن المباني لصالحه ضمانا للتمويل أو قبول التنازل له عن التخصيص.
من أهم الشروط أن يبلغ المشتري من العمر 21 عاماً على الأقل ويستطيع إثبات دخله وتقديم الدليل على حصوله على دخل كافي.
اتفاق التمويل العقاري وما يجب أن يتضمنه
(أ) بيان العقار وثمنه.
(ب) مقدار المبلغ المعجل الذي يتم سداده من ثمن العقار.
(جـ) عدد وقيمة أقساط باقي الثمن وشروط الوفاء بها، على أن تكون محددة سلفًا باستخدام معادلة ثابتة مربوطة بأحد المؤشرات الرسمية التي تحددها الهيئة العامة للرقابة المالية لحساب التغيير في تكلفة التمويل زيادة أو نقصًا وذلك لحين استيفائها بالكامل.
(د) قبول البائع حوالة حقوقه إلى أقساط الثمن والضمانات المرتبطة بها إلى الممول بالشروط المتفق عليها.
(ه) التزام المشتري بقيد حق امتياز الثمن المحالة أقساطه إلى الممول، وذلك ضمانًا للوفاء بها.
قيمة التمويل ومدته
تقوم جهات التمويل بالتنسيق مع المشتري لاختيار نظام التمويل الأنسب وأفضل آلية لسداد الأقساط و إرشاد المشترى إلى الوحدات المتاحة، وفيما يلي المعايير الخاصة بتحديد قيمة التمويل والحدود الائتمانية.
وبشكل عام لا يمكن منح تمويل يغطي كل تكلفة العقار حيث تلزم مساهمة المستثمر في سداد نسبة من قيمة العقار ضمانا لجدية المشتري ولمجابهة أي مخاطر، وهناك حدود قصوى لنسبة التمويل الممنوح لقيمة العقار المُمول تتمثل في النسب الآتية:
- الحد الأقصى للتمويل 90% من قيمة العقار في حالة أن يكون الغرض من التمويل سكني.
- الحد الأقصى للتمويل 80% من قيمة العقار في حالة أن يكون الغرض من التمويل غير سكني.
فترة سداد الأقساط وكيفية سدادها
لا يوجد مدة زمنية محدده لسداد التمويل حيث يمكن سداده على المدى الطويل خلال فترة زمنية تمتد إلى 20 عاماً أو أكثر، وجدير بالذكر انه يمكن سداد أقساط محددة بصفة شهرية أو ربع سنوية أو سنوية.
ويتم السماح بسداد قروض التمويل العقاري خلال فترة تصل إلى 30 عاماً بالنسبة للأسر من ذوي الدخول المنخفضة، ويتم سداد الأقساط من خلال فتح حساب لكل عميل في بنك أو في خزينة الشركة.
الحدود الائتمانية المتاحة
يجب ألا تتعدى نسبة القسط الشهري الذي سيقوم المشتري بسداده إلى دخل المستثمر النسب المئوية الآتية:
- 35 % من الدخل الشهري لذوي الدخول المنخفضة.
- 40 % من الدخل الشهري في حالة تمويل مشروعات الإسكان الاجتماعي.
- 40 % من الدخل الشهري لغير ذوي الدخول المنخفضة.
السداد المعجل
يجوز للمشتري أن يعجل الوفاء بأقساط الثمن أو بالتمويل كله أو بعضه، وفى هذه الحالة يتم خفض الأقساط المستحقة عليه بما يتناسب مع تعجيل الوفاء وفقًا للقانون.
أدلة الدخل التي يمكن الاعتماد عليها لمنح التمويل والجمع بين دخل الزوجين
يلتزم المشتري بتقديم المستندات الدالة على دخله للوقوف على ملاءته المالية وجدارته الائتمانية ضمانا لانتظامه في سداد الأقساط المستحقة، ويتم استخدام الشيكات كوسيلة لتحصيل الأقساط وليس كضمان وليس كوسيلة لإثبات الدخل.
كما يمكن كتابة سندات إذنيه أو كمبيالات كضمانات أيضاً ولكنها لا تعد مصدراً لزيادة التمويل أو إثبات الدخل كما يمكن أن تتضمن الودائع أو شهادات الاستثمار أو عقود ملكية الأراضي الزراعية أو الإقرار الضريبي أو شهادة من محاسب قانوني أو غيرهم حيث يجوز للممول قبول مستندات أخرى يطمئن إليها لإثبات دخل المستثمر.
يمكن الجمع بين دخل المشتري ودخل زوجته في بيان واحد للدخل ويتم التعامل على إجمالي الدخل للزوجين بالنسب الواردة بالحدود الائتمانية السابق ذكرها ويمكن أن يكون العقد باسم كلاً من الزوجين حتى إذا كان أحدهما فقط يلتزم بسداد الأقساط كما يمكن إضافة دخل أحد الوالدين إذا لم يكن لدى المتقدم وظيفة.
ضمانات التمويل والقيود الواردة على التصرف في العقار الممول
حدد القانون الضمانات اللازمة لعملية التمويل وهي أن يخضع العقار للرهن لصالح الممول وذلك لحين سداد كافة أقساط مبلغ التمويل وكضمانه لعملية التمويل يمكن الرجوع إليها لاستيفاء الممول حقوقه حالة تعثر المشتري وعجزه عن سداد أقساط التمويل المتفق عليها في تواريخها.
يلتزم المشتري بتسجيل العقار عقب الحصول على التمويل لحماية حقوقه والحصول على دليل رسمي على ملكيته للعقار الممول لتجنب أية نزاعات مستقبلية، ويعتبر تسجيل العقار خطوة أساسية لإجراء قيد الضمان على العقار الممول.
سواء كان هذا الضمان بالرهن الرسمي من الدرجة الأولى أو بقيد حق الامتياز على العقار ويظل قيد الضمان على العقار لحين سداد المستثمر كامل أقساط التمويل العقاري في تواريخ استحقاقها وعند الانتهاء من السداد يتم شطب هذا الرهن من على العقار.
ويجوز للمشترى التصرف في العقار الضامن بالبيع أو الهبة أو الإيجار أو أي من التصرفات الأخرى ولكن بعد موافقة الممول وبشرط أن يقبل المتصرف إليه الحلول محل المستثمر في الالتزامات المترتبة على اتفاق التمويل.
ولا يجوز للممول رفض الموافقة على التصرف في العقار إلا لأسباب جدية تتعرض معها حقوقه للخطر، ويجب عليه إخطار المستثمر بهذه الأسباب كتابة خلال ثلاثين يومًا من تاريخ أخطار المستثمر له وإلا اعتبر موافقًا على ذلك.
الإخلال بسداد الأقساط
نظم القانون الإجراءات الواجب على الممول اتخاذها في حالة امتناع المشتري عن سداد 3 أقساط على الأقل مراعياً لمصلحة المشتري على النحو التالي:
- في حالة عدم وفاء المشتري بالمبالغ المستحقة عليه خلال 30 يوماً، على الممول أن يقوم بإخطار هذا المستثمر بالوفاء.
- يكون للمشتري مدة لا تتجاوز 60 يوماً من تاريخ الإنذار لسداد المبالغ المستحقة عليه او تقديم ضماناً للممول عن تلك المديونيات.
- في حالة انقضاء المدة المذكورة دون القيام بالوفاء أو تقديم ضمان، يكون المستثمر ملتزما بالوفاء بكامل المبالغ المتبقية خلال مدة لا تتجاوز 30 يوماً من تاريخ التكليف بالوفاء.
في حالة اتخاذ هذه الإجراءات دون أن يقوم بسداد مبالغ التمويل، يتوجه الممول للقضاء للحصول على حقوقه.
مميّزات للتمويل العقاري
تعد زيادة قيمة العقارات دورياً في جمهورية مصر العربية من أكبر مزايا التمويل العقاري، ويصب ذلك في مصلحة المشتري، إذ بعد أن يحصل المشتري على قرض لتمويل العقار ودفعه كافة الأقساط المستحقة عليه وانتقال ملكية العقار إليه، يمكنه بيع هذا العقار بأضعاف السعر الذي تم الشراء به، وبالتالي يكون المشتري قد استفاد من أي زيادة تشهدها سوق العقارات منذ شرائه للعقار وحتى قيامه بالبيع.
ومن اهم مميزات التمويل العقاري أيضاً هي إمكانية قيام المشتري بسداد كافة الأقساط المستحقة عليه أو كامل المبلغ قبل موعد الاستحقاق بما يعرف بالسداد المعجل، وبذلك يمكن للمشتري التخلص من القرض الذي قام بالحصول عليه في وقت أسرع والتمتع بملكيته المطلقة للعقار.
التعديلات الأخيرة لمنظومة التمويل العقاري في مصر
أصدرت الهيئة العامة للرقابة المالية تعديلاً يقضي بزيادة قيمة قسط التمويل العقاري ليصبح 50% من إجمالي دخل طالب التمويل العقاري بدلاً من 35% و 40% للفئات ذات الدخول المختلفة، وذلك لزيادة قاعدة المستفيدين من التمويل العقاري بزيادة الحد الائتماني المسموح به وبما يعطي مرونة أكبر للحصول على التمويل المناسب.
مبادرة التمويل العقاري المصرية ذو الفائدة 3 %
قامت مصر بإطلاق مبادرة التمويل العقاري ذو فائدة 3 % والتي تهدف إلى توفير مسكن للمواطنين من الطبقة المتوسطة ومحدودي الدخل بنظام سداد طويل الأمد يصل إلى 30 عام وبفائدة 3% فقط وتتمثل أهم خصائصها فيما يلي:
- تسمح لأصحاب المهن الحرة بالتقدم للحصول على وحدة سكنية. كما أنها تتاح للمواطنين فوق سن 60 عام بشرط دفع مقدم حجز يتجاوز 40%.
- تتميز هذه المبادرة الرئاسية بأنه يتم حساب الفائدة المتناقصة بها على القيمة المتبقية من القرض وليس قيمة الوحدة العقارية الإجمالية أي يتم منح القروض العقارية بفائدة لا تتعدى 3% على الرصيد فقط وليس على إجمالي سعر الوحدة السكنية.
- بالإضافة إلى أن طول فترة السداد لتصل إلى 30 عام وهي أطول فترة سداد على الإطلاق، تجعل قيمة الأقساط الشهرية أقل وبالتالي تزيد فرصة استفادة متوسطي ومحدودي الدخل من المبادرة.
وأخيراً لا تتوانى الدولة المصرية عن الاهتمام بقطاع التمويل العقاري وتنظيمه وتطويره بالشكل الذي يتناسب مع تغيرات السوق ومتطلبات المواطنين واحتياجاتهم وتوفير الحلول التمويلية المتعددة والمختلفة التي تناسب كافة الراغبين في شراء عقار واقتنائه
